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Studie Wohnungsbautag 2017

Wohnraumbedarf in Deutschland
und den regionalen Wohnungsmärkten

Die Wohnungsmärkte in Deutschland befinden sich seit einigen Jahren in einem zunehmenden Ungleichgewicht von Angebots- und Nachfrageentwicklung. Einer hohen und sehr dynamischen Wohnraumnachfrage steht eine vergleichsweise hohe Trägheit des Wohnungsangebotes gegenüber. Der Wohnungsneubau ist in Deutschland seit dem Tiefpunkt im Jahr 2009 zwar wieder angestiegen, bewegt sich im Vergleich zur Wohnungs- nachfrage aber weiterhin auf zu geringem Niveau, sodass sich der Mangel an Wohnraum in Deutschland insgesamt weiter verschärft. Deutschland verfügt nicht über einen einheitlichen und homogenen Wohnungsmarkt, sondern ist von einer Vielzahl von regionalen Wohnungsmärkten mit sehr heterogenen Marktentwicklungen und differenzierten Ausgangs- und Problemlagen gekennzeichnet.
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Der Wohnraummangel wird in der Politik und breiten Öffentlichkeit bisher vornehmlich in Großstädten und Ballungsräumen wahrgenommen. Durch Ausweichbewegungen und erhebliche Zuzüge gerade in suburbanen und teilweise ländlichen Regionen (insb. Süddeutschland) ist der Wohnraummangel allerdings deutlich stärker und flächendeckender ausgeprägt als bisher angenommen. Engpässe auf den Wohnungsmärkten sind somit keineswegs ein lediglich punktuelles Phänomen. Die Studie zeigt auf Ebene der Kreise und kreisfreien Städte Deutschlands flächendeckend den Wohnraummangel in den regionalen Wohnungsmärkten auf und leitet anhand von Nachfrage- und Angebotsentwicklung sowie Indikatoren zu Wirtschaftsstärke und Wohlstand verschiedene Typen regionaler Wohnungsmärkte ab. Die regionalen Märkte werden differenziert betrachtet und Wohnungsbaulücken für angespannte, ausgeglichene bzw. stagnierende und rückläufige Wohnungsmärkte quantifiziert.

Neben der grundsätzlichen zahlenmäßigen Entwicklung der Wohnungsmärkte liegt ein erhebliches Problem in der Diskrepanz der Angebotserweiterung in Bezug auf die Bezahlbarkeit von Wohnraum. Im Zuge der erheblich gestiegenen Grundstückpreise und Baukosten findet der Wohnungsneubau gerade im Mietsegment in den Ballungszentren zum überwiegenden Teil im hochpreisigen Segment statt. Eine wachsende Lücke zeichnet sich dagegen beim sozialen Wohnungsbau bzw. im niedrigen und mittleren Preissegment ab. In diesen Segmenten ist die Bautätigkeit vergleichsweise gering und im Vergleich zum Bedarf weit unterdurchschnittlich während die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum anhaltend hoch ist bzw. steigt. Mit anderen Worten: Es wird nicht nur zu wenig gebaut, sondern auch zu teuer. Der Mismatch von Angebot und Nachfrage wird im Rahmen der Studie anhand der Gegenüberstellung regionaler Mietpreise und regionaler Haushaltseinkommen für Deutschland insgesamt sowie die Top-7-Städte verifiziert und quantifiziert. Das Ergebnis zeigt, für welche Einkommensgruppen ein Wohnungswechsel derzeit noch bezahlbar ist.

Die Studie für das Verbändebündnis Wohnungsbau liefert damit eine wissenschaftlich fundierte Grundlage für den fachlichen Dialog der Bau- und Wohnungswirtschaft mit der Politik im Rahmen des Wohnungsbautages 2017 sowie mit Blick auf die bevorstehende Bundestagswahl im September.



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